分類: 房屋不動產

中和預售案「青慕淳」驚傳建商跑路，土地將在下個月遭到拍賣，30多名承購戶恐怕血本無歸，其中，一名單親媽媽更是拿著過世母親省吃儉用留下的積蓄，要完成母親「買電梯大樓照顧老父親」的遺願，如今踩雷，讓她忍不住搖頭，「我再也不買預售屋了。」

上週，一個淒風苦雨的午後，中和建商推出的「青慕淳」預售建案工地外，飄著一條白色布條，上頭「銀行罔顧權益，強行法拍」的紅色大字被風吹得格外扭曲；距離工地約2公里的咖啡廳內，幾名因為建商山琳建設跑路，讓他們買房夢破碎的受害者們接受本刊採訪，談起好不容易攢下的頭期款可能十去八九，眾人無不搖頭嘆氣。

談起此事，今年51歲的白小姐感慨，直說再也不敢買預售屋了。「小時候家裡環境不好，但媽媽省吃儉用，很會存錢。10年前她乳癌末期，因為我們住公寓4樓，上下樓都要帶著椅子讓體力不好的她坐著休息，過世前她最後的遺願，是希望用存下的300萬當自備款，買間有電梯的房子，照顧80歲的老父親。」

「在知道建商跑路後，我大概哭了1、2個禮拜，因為心疼媽媽的辛苦錢。我是單親，目前跟父親、女兒同住，父親年紀大了，腿不好，但總是自認健康，常幫我們母女領掛號信、倒垃圾，有電梯總是比較安心，所以前年發現家附近有『青幕淳』這個案子，我們才去看、去買，沒想到會把錢都賠了進去。」她感傷的說。

「我和女朋友本來今年要結婚了，一起存了頭期款要買房，沒想到遇上這事，現在兩人都沒心情結了。」另一位高先生談起案情始末仍直冒火氣，直言自己在前年八月付了訂金、簽約金共70萬元，約總價的1成，沒想到隔年三月建商就開始失聯，當下才驚覺狀況不妙。

「我們最納悶的是，建商有和銀行簽信託，消費者付的錢應該會受到保障，現在銀行卻告訴我們要拍賣土地，只能拿回頭期款1／6不到的錢。」高先生說。

【建商棄案跑路潮1】單親媽慘遇無良建商 不到半年百萬頭期款全泡湯

歷史悠久的台北市民生社區商圈，受到疫情衝擊，驚傳有200間店面求租，光是民生東路五段閒置店面就高達59間！附近房仲就說民生社區店家出現「逐租金而換店」趨勢，只要有租金更低的店面寧願多花裝潢費用換店面，導致房東要留住租客不得不降租，不然就是轉手出售。

租！租！不僅大馬路上都在租，就連巷子內富錦街也在租，民生社區驚爆倒店潮，光是民生東路五段求租店面就高達59間，整個民生商圈有近兩百間要租售！

附近店家：「也都搬了，因為疫情的關係他們撐不下去，那邊旅行社也是移走，房租太貴了。」

每走幾步路就有一間店面閒置中，而且空屋時間還很長，受到疫情衝擊，哪邊租金低店家就往哪邊去。

記者張珈瑄：「民生社區的店家貼滿了招租布條，但是有附近的店家就透露，像是這間饅頭店開業好幾年，但是因為租金問題也搬家了，而新店面就在前方800多公尺處，步行只要10分鐘，因此民生社區也興起了逐租金而居潮。」

只要附近有租金更低的店面，寧願多花裝潢費用換店面！房東若要留住租客不得不降租，畢竟以民生社區店面主力路段租金來看，每坪約五千至八千元，比台北101租金四千五百元還要貴，若不願意降租，久了就得轉手出售。

房仲趨勢中心執行長張旭嵐：「零售業或辦公室的產業因為他們的裝潢成本比較低、複雜程度也比較低，所以他們如果換個店面，他們所要付出的一個更換成本相對來說也比較少，如果能找到租金比較便宜的店面的話，他們就會考慮來做一個轉換。」

民生社區商圈開店，想生存下去只能說「逐租金換店」也是一種模式。

一條路59店求租！民生社區爆倒店潮

炒作紅單引發民怨，日前內政部才會同行政院消保處、地方政府消保、地政及建管單位，同步就桃園、新竹、台中、台南、高雄等6個縣市，聯合稽查共23個建案。

事實上，由於預售屋缺乏即時實價登錄資訊，又具有期貨性質，從購買到交屋多需2到3年時間，初期投入成本低，頗受投資客青睞，而短線操作分成換約及紅單兩種。

非正式統計，預售屋賣紅單確實比例很高

這兩種的差別是，換約是買方在購買預售屋時，通常以房屋總價8%到10%不等的金額，和建商簽下房屋與土地交易合約，而在房屋開工或交屋前賣掉，將權利讓渡給其他人，就是換約。舉例來說，購買總價1000萬元的預售屋，簽約時付出8%，也就是80萬元的簽約金，開工前以1100萬元賣掉，投報率25%。

至於紅單，一般指的是預售屋預購單，房市專家陸敬民指出，紅單比較像是號碼牌，通常消費者會付給銷售案場10萬元金額，簽下一張粉紅色預購單。而若在七天內將該預購單以30萬元賣給其他人，獲利20萬，投報率則高達200%。

「紅單都是一倍、兩倍在賺，10萬是基本，通常玩紅單都是有賺就跑，為什麼一般人遇不到，原因很簡單，因為你不是建商、代銷的口袋名單，這些人才有機會接觸。」市場人士指出，現在打房風聲起，若去問業者，「10家有9家會說自己沒有賣紅單，但別人有在賣。雖然沒有實際做過統計，但預售屋賣紅單確實比例很高，至少有一半。」

除非是高頻率的普查，否則效果有限

該名市場人士指出，通常代銷比較會去養所謂口袋名單，畢竟代銷要將房子賣掉，才有傭金收入；至於建商則是走高周轉率、自建自售，需要快速清庫存者，才會去養口袋名單，目的都是將建案先賣給投資客，投資客再去轉給下一手。

一般操作手法是，建案正式開案前，先以較便宜的價格讓口袋名單投資客預購，當市場好時，投資客可以轉賣紅單，或者是自行簽約，未來要換約或是交屋後轉售都可以。

「只能說不賣紅單的建案少之又少，有些代銷、建商不會幫投資客轉賣，投資客必須自己去找下手，可透過房仲賣；有些代銷則會協助銷售，所以才會發生民眾在看預售屋時，發現建案不是說完銷怎麼還在賣？其實就是賣轉售戶。」

至於內政部稽查紅單，市場人士認為，基本上沒甚麼效，一年365天只抽查一次，「這就是大海撈針，誰會怕？抓到了也沒幹嘛，講白的不過是作秀。」但業者因為怕被查，確實會轉趨低調，但也只不過是將紅單買賣從檯面上轉為檯面下，影響不是很大，除非是高頻率的普查，否則效果有限。

唯有市場好時，才會有人去炒紅單

住展雜誌研發長何世昌指出，如果政府做不到高頻率普查，與其一昧禁止紅單，不如建立全國預售屋合理化列管機制，甚至可以採取紅單買賣實名制，規定每人一年買賣紅單上限，讓這些人仍有的賺，但又不至於太誇張。

這有甚麼好處？何世昌認為，如此一來可以既減少炒作機會，二來也可鎖定一次可以包下一個建案的大戶，因為過去紅單買賣基本上逃漏稅者居多，建立系統化列管及實名制後，就可以課到這些人的所得稅。

為什麼應該管制紅單？基本上紅單轉賣就是炒作房價的投機行為，這些人要去賭的就是下一手有人加價買，唯有市場好時，才會有人去炒紅單，而市場好時，房價也特別容易上漲，當紅單炒作越普遍，越會助長房價上漲。

「投報率200%，一年抽查一次誰會怕？」紅單助長房價炒作，專家：應實名制列管